Segunda, 06 de Setembro de 2010

   
Palavras Chave

• Relacionamos, em ordem alfabética, algumas expressões referentes ao condomínio, com suas respectivas explicações, tendo a finalidade de auxiliar os Síndicos. Partimos de temas bastante simples, podendo até parecer para alguns, questões primárias. Mas, há também termos que, por vezes, podem causar dúvidas e por isso os esclarecemos:
   

• Administração – Um condomínio, de acordo com a Lei 4.591/64, para gerir a sua administração, deve possuir três órgãos: o Síndico, o Conselho Consultivo e a Assembléia Geral. O Síndico será eleito na forma prevista pela Convenção e seu mandato não poderá exceder de 2 anos, sendo permitida a sua reeleição. O Síndico é o órgão executivo. O Conselho Consultivo é o órgão de consulta e assessoramento do Síndico. Assembléia Geral é o órgão deliberativo.
    

• Área comum – é o espaço pertencente a todos os condôminos. A Lei considera tais áreas como "bens indivisíveis e inalienáveis individualmente", atribuindo a todos os condôminos a sua utilização como gozo. Em área comum, um condômino não pode edificar coisa alguma, sem expresso e formal consentimento de todos os demais co-proprietários, já que a todos estes pertence simultaneamente o mesmo direito de propriedade.
   

• Assembléia-Geral – reunião de muitas pessoas para determinado fim. Em caso de edifícios, reúnem-se os condôminos. É o órgão deliberativo do condomínio e é apresentado em três modalidades: Assembléia Geral Ordinária, que se reúne anualmente, em dia, hora e local designados; Assembléia Geral Extraordinária, convocada pelo síndico ou pelos condôminos com representatividade contida na Convenção Condominial; Assembléia Geral Especial, prevista pela Lei para a solução de alguns problemas peculiares.
   

• Ata – narração ou resenha por escrito, de uma sessão, reunião ou assembléia. O condomínio deve Ter um Livro de Atas, pautado, folhas numeradas, margeado, registrado no Registro de Títulos e Documentos, após a lavratura do Termo de Abertura e Encerramento, assinados pelo síndico ou presidente do Conselho Consultivo.
   

• Benfeitorias – são acréscimos ou melhoramentos, classificados da seguinte forma: Necessárias, as indispensáveis para a conservação da coisa em apreço; Úteis, as que embora não necessárias, contribuem para o acréscimo do valor objetivo de um bem ou para aumento de sua produtividade; Voluptuárias, as de simples embelezamento ou luxo, não necessárias nem úteis, as quais concorrem menos para o valor real do imóvel do que para o prazer pelo mesmo proporcionado.
    

• Coisa de uso comum – ou parte comum – a Lei 4.591/64, art. 1º, parágrafo 2º determina: "a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária". Logo, sabendo-se que as coisas de uso comum são co-propriedades, derivadas das partes ideais que cabem a cada proprietário de unidades autônomas em edifícios em condomínio, sabe-se de que delas só participam os que detêm unidades autônomas. Para o uso das coisas comuns, o condômino deverá respeitar as normas de boa vizinhança, para não causar danos incômodos aos demais.
   

• Condomínio – expressão que significa "domínio de vários". Pode se referir a um edifício ou a um conjunto de edifícios, cada um contendo diversas unidades autônomas. Condomínio pode ser definido como a reunião ou sociedade de indivíduos em torno de uma propriedade, em parte comum e indivisível, que coexiste com uma propriedade exclusiva de cada um dos comunheiros.
    

• Conselho Consultivo – é eleito de acordo com o estipulado na Convenção Condominial. Tem o dever de colaborar, orientar, aconselhar e assessorar o Síndico em seu trabalho. Pode porém, a Convenção definir as atribuições específicas do Conselho, em especial dando-lhe poderes para examinar e dar parecer sobre contas do condomínio.
    

• Convenção Condominial – visa resguardar, em benefício de todos, o patrimônio e a moralidade ambiente, estando subordinada à Lei do Condomínio, não podendo contrariá-la em hipótese alguma. É o mais valioso documento que rege o condomínio. As regras fixadas pela Convenção do Condomínio valem entre os condôminos como norma legal, a destacar-se em qualquer ato ou ação judicial como regra a que se deve obediência.
   

• Destinação do imóvel – o edifício pode Ter a seguinte destinação: residencial, comercial e misto. A destinação do imóvel não pode ser alterada sem a prévia e unânime autorização de todos os interessados, salvo quando a alteração seja por exigência dos Poderes Públicos.
    

• Destituição do Síndico – o síndico poderá ser destituído, a qualquer momento, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em Assembléia Geral especialmente convocada para esse ato.
    

• Edital de Convocação – através do edital ou carta convocatória é feita a convocação dos condôminos para participarem da Assembléia Geral. Este documento deve ser simples, mas claro, contendo todos os dados elucidativos, sendo de muita importância a inclusão da "ordem do dia", ou seja, a matéria que a Assembléia irá discutir e votar.
   

• Eleição do síndico – deverá Ter o seu processo definido na Convenção do Condomínio. A eleição se dará em Assembléia Geral Ordinária. Devem ser convocados para a eleição, além dos proprietários e co-proprietários das unidades autônomas, também os compromissários compradores.
   

• Fração Ideal – A Lei 4.591/64, em seu art. 1º, parágrafo 2º, preceitua que: "A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. "A fração ideal do terreno é, pois, parte inseparável da unidade.
   

• Fundo de reserva – é um porcentagem da arrecadação do condomínio, determinada pela Convenção, contabilizada com escrituração separada e destinado a despesas extraordinárias, ou seja, aquelas que não estão previstas no orçamento.
   

• Livros e registros – a Lei não indica os livros adotáveis. A Convenção do Condomínio é que deverá especificá-los, definindo os destinados ao registro de movimento econômico e os destinados ao assentamento das atas de Assembléia Geral e os livros necessários para assentamento das indicações técnicas do Conselho Consultivo e outros livros que possam ser úteis.
   

• Maioria – a maior parte, superioridade, pluralidade de votos numa assembléia.
   

• Maioria absoluta – número de votos superior à metade da votação total.
   

• Maioria relativa – número de votos superior ao dos sufrágios obtidos por cada um dos concorrentes.
   

• Ordem do dia – assunto de que uma assembléia ou reunião se há de ocupar especialmente durante a sessão. A ordem do dia é tão decisiva e obrigatória que as Assembléias que deliberarem sobre matéria não constante dela, salvo quando se tratar de assunto de extrema urgência, poderão ser judicialmente anuladas.
   

• Prestação de contas – por força da Lei 4.591/64 e como mandatário do próprio condomínio que elegeu, o síndico é obrigado a prestar contas de sua administração à Assembléia Geral Ordinária e não individualmente a cada condômino. O condômino não tendo o direito de exigir, individualmente, a prestação de contas do síndico, não terá também o direito de ajuizar, individualmente, ação exigindo essa prestação de contas. Porém, o condomínio tem legitimidade para mover essa ação contra ex-síndico e ex-adminstradora ou de síndico em exercício e administradora em exercício.
   

• Proporcionalidade da contribuição – a regra geral da divisão dos encargos financeiros entre os condôminos é a da sua proporcionalidade, com as frações ideais do terrenos de cada unidade. Mas há liberdade de escolha do critério. O que for preestabelecido ou por todos aceito, constituirá lei entre as partes.
   

• Quorum – número de indivíduos presente, necessários para o funcionamento de uma assembléia. Está contido na Convenção a determinação desse número para as diversas votações.
   

• Quota - cota – parte ou porção fixa determinada a cada condômino na divisão das despesas orçamentárias do edifício. A Lei do Condomínio prevê o estabelecimento de quotas, existindo a obrigação de o condômino pagá-las.
   

• Rateio de despesas – salvo disposição em contrário na Convenção do Condomínio, o rateio das despesas deve ser feito em relação com as frações ideais de terreno de cada unidade. Há outros critérios: divisão proporcional à área ocupada por cada unidade.
   

• Regimento Interno – Trata-se de um instrumento complementar da própria Convenção do Condomínio e previsto na Lei nº 4.591/64. Deve impor os deveres dos ocupastes do prédio para possibilitar uma coexistência harmônica entre todos. Pode e deve também sofrer alterações periódicas, conforme as necessidades, mas qualquer modificação precisa passar por aprovação conforme estipulado na Convenção.
   

• Síndico – pode ser condômino, ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, de acordo com a Lei 4.591, art. 22, parágrafo 4º. Uma vez eleito pela Assembléia Geral dos condôminos é o representante legal do condomínio.
   

• Subsíndico – obrigatoriamente o subsíndico não precisa existir. Porém, facilita na administração se algumas tarefas lhe forem passadas. Poderão Ter atribuições administrativas, complementares ou subsidiárias às do síndico.
    

• Unidade autônoma – definida na Lei do Condomínio como as destinadas a fins residenciais ou não, que formam o edifício. A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal e ordinária.

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