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Seguro é uma modalidade de
preservação de patrimônio muito antiga. É baseada na aleatoriedade. Para quem não
lembra, Júlio César quando atravessou o rio Rubicão em Roma disse a célebre frase
"Alea Jacta Est", que significa, "a sorte (alea) está lançada".
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Seguro é isso, é um contrato
aleatório onde duas partes se contratam e se obrigam. Uma a pagar o prêmio (o custo do
seguro) e a outra a indenizar o prejuízo em caso de sinistro.
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A função do seguro é iminentemente
social, pois, repõe pecuniariamente o valor do acidente ocorrido e, através dos
investimentos institucionais (que as seguradoras fazem no mercado financeiro para manterem
as reservas para indenizar) – alimentam o crescimento das indústrias, comércio e
outros.
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No nosso caso, condomínios, o seguro é
fundamentalmente importante porque além da obrigatoriedade da lei, estão envolvidas das
famílias e, um sinistro, dependendo das suas proporções, pode, muitas vezes,
inviabilizar todo um projeto de vida e se transformar em um tormento de grandes
proporções.
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Em primeiro lugar apresentamos uma
abordagem jurídica.
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O seguro contra incêndio é
obrigatório, e deve ser contratado pelo seu valor real, ou seja, valor previsto no
contrato de seguro deverá ser equivalente ao valor a ser despendido para a construção
parcial ou total em responsabilidade do síndico.
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Isso quer dizer que, um seguro
contratado por valor inferior ao real ou a falta de contratação do seguro, expõe
totalmente a pessoa do síndico a sanções legais decorrentes dos prejuízos causados aos
demais condôminos, porque ele, perante a lei, é totalmente responsável pela
contratação dos seguros do condomínio.
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Achamos interessante grifar que a
contratação das diversas modalidades de seguros, além de sua obrigatoriedade legal,
constitui um fator de tranqüilidade e segurança aos condôminos, pois permite a
reposição dos bens eventualmente danificados por ocasião de um sinistro.
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ABORDAGEM JURÍDICA
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A título ilustrativo, destacamos a
seguir principais leis que regem a obrigatoriedade da contratação de seguros.
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LEI Nº 4591 de 16 de Dezembro de
1964 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
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Destacamos:
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Capitulo IV - Do Seguro, Do Incêndio,
Da Demolição e Da Reconstrução Obrigatória.
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- Artigo 13: proceder-se-á ao seguro da
edificação ou do conjunto de edificações, nesse caso descriminadamente, abrangendo
todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause
destruição no todo ou em parte computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do
condomínio.
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- Parágrafo Único: o seguro de que
trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de cento e vinte dias, contados da
data da concessão do HABITE-SE sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal de
um valor de um doze avos do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade.
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DECRETO nº 61.867 de 07 de Dezembro
de 1967.
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Regulamenta os seguros obrigatórios
previstos no artigo 20 do decreto lei nº 73, de 21 de Novembro de 1966, e da outras
providencias.
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Capítulo XI – Do Seguro
Obrigatório De Edifícios Divididos Em Unidades Autônomas.
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Artigo 23: o seguro obrigatório
garantindo riscos provenientes de dados físicos de causa externa, de acordo com o artigo
13, da Lei nº 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, relativo aos edifícios divididos em
unidades autônomas, será contratado pelo valor de reposição.
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Seguro Habitacional e a Lei do
Condomínio
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Todo mutuário do Sistema Financeira
Habitacional (SFH) está isento de pagamento de seguro obrigatório em condomínio até o
final do seu contrato, pois, os imóveis financiados pelo Sistema contam compulsoriamente
com um seguro de danos físicos dos imóveis, morte e invalidez permanente e
responsabilidade civil do construtor. Esse seguro cobre os riscos de incêndio, explosão,
desmoronamento, destelhamento, inundação e alagamento, e compreende, no caso de
edifícios em condomínio, as partes privativas, comuns e instalações na proporção da
fração ideal que couber ao mutuário.
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O mutuário-condômino está, desta
forma, desobrigado de pagar o seguro feito pelo síndico para as demais unidades em
obediência ao que dispõe a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591 de 1964).
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Como a administradora de condomínio
e/ou sindico não são obrigados por lei a proceder a pesquisa para saber quais unidades
estão ou não seguradas, procedimento que algumas já vem adotando devido a reclamações
dos condôminos, cabe aos mutuários comunicar ao síndico sua condição de segurado e
pedir a exclusão de seu nome no contrato de seguro coletivo do condomínio, cuja
contratação é sempre decidida em Assembléia Geral Ordinária do Condomínio.
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Se o mutuário-condômino já estiver
pagando duplamente o mesmo tipo de seguro, ele não poderá pedir a exclusão de seu nome
da apólice durante a vigência do contrato, a menos que tenha manifestado discordância
quanto ao pagamento em assembléia, devidamente anotada em ata.
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Antes de contratar o seguro, a
administração deveria (não é obrigada a isso, repetimos) consultar os condôminos para
saber quais as unidades financiadas pelo SFH, excluindo-as da apólice. Como isso não é
praxe, cabe necessariamente ao condômino que é responsável pelo pagamento do seguro,
manifestar-se a respeito, e não seu eventual inquilino.
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Lembramos que é possível ao
condomínio contratar outros tipos de seguros como, por exemplo, o de responsabilidade
civil contra terceiros para cobertura de riscos de acidentes com funcionários,
elevadores, etc...
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Esse tipo de seguro é facultativo e sua
contratação depende da aprovação da assembléia do condomínio na forma disposta em
sua convenção, sendo igualmente rateado entre todos os condôminos.
